Introdução
A transferência de imóveis de uma pessoa física para uma pessoa jurídica, a título de integralização do capital social, é uma das operações mais utilizadas no planejamento patrimonial e sucessório no Brasil. Essa estrutura, comumente adotada na constituição de holdings familiares ou empresas patrimoniais, carrega uma importante proteção constitucional: a imunidade ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal de 1988.
Contudo, a interpretação do alcance dessa imunidade para pessoas jurídicas que exercem atividade imobiliária (de locação e compra e venda de imóveis) tem gerado controvérsias relevantes entre contribuintes e municípios, e hoje está sob julgamento do Supremo Tribunal Federal. Entender esse cenário é fundamental para tomar decisões seguras e proteger o patrimônio.
O que diz a Constituição Federal
A Constituição Federal é clara ao estabelecer que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital (art. 156, § 2º, I, CF/88). A mesma norma dá a entender, na sua segunda parte, que a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil, mas essa ressalva, como veremos, é objeto de ampla controvérsia judicial.
O Entendimento Atual: Tema 796 do STF
Em 2020, o STF julgou o Tema 796 (RE 796.376/SC) e fixou que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Ou seja, se um sócio integraliza um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00, mas subscreve apenas R$ 700.000,00 de capital social, incide ITBI sobre os R$ 300.000,00 destinados à reserva de capital.
Nesse julgamento, o Ministro Alexandre de Moraes deixou assinalado que a primeira parte do dispositivo constitucional, relativa à integralização de capital, configura imunidade incondicionada, independentemente da atividade exercida pela empresa. Esse entendimento pavimentou o caminho para a discussão que hoje é travada no Tema 1.348.
O Tema Central: Tema 1.348 do STF — Julgamento em Curso
A questão mais relevante e urgente do momento é o Tema 1.348 (RE 1.495.108/SP), que o STF está analisando sob repercussão geral. A pergunta é: a imunidade do ITBI na integralização de capital social se aplica mesmo quando a atividade preponderante da empresa for imobiliária (compra, venda ou locação de imóveis)?
Os municípios sustentam que a ressalva constitucional se aplica a qualquer modalidade de transmissão à pessoa jurídica, incluindo a integralização. Os contribuintes, com forte amparo constitucional, defendem que a ressalva à atividade preponderante se aplica apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção, e não à integralização de capital.
O quadro atual do julgamento é o seguinte:
- Em outubro de 2025, o placar estava 3×0 a favor dos contribuintes, com o relator propondo tese de imunidade incondicionada na integralização de capital.
- O julgamento foi suspenso por pedido de vista do Ministro Gilmar Mendes e, em março de 2026, retomado em sessão virtual.
- Em 26 de março de 2026, o Ministro Flávio Dino apresentou pedido de destaque, o que zerou os votos já proferidos e transferiu o julgamento para o Plenário Físico, onde aguarda nova data de pauta.
- A Procuradoria-Geral da República (PGR) emitiu parecer favorável à tese dos contribuintes, reconhecendo a imunidade como incondicionada na integralização de capital.
Atenção: Há risco de modulação dos efeitos da decisão, o que pode limitar a recuperação de valores por quem não ajuizou ação antes do julgamento definitivo.
A Estratégia do Depósito Judicial: Proteja seu Direito Agora
Para os contribuintes que já tiveram o ITBI cobrado pelos municípios na integralização de imóveis, ou que precisam realizar a operação e temem a exigência do imposto, existe uma solução processual eficaz: o depósito judicial do valor cobrado.
O art. 151, II, do Código Tributário Nacional (CTN) prevê expressamente que o depósito do montante integral do crédito tributário suspende a exigibilidade do tributo. Isso significa que:
- O contribuinte recolhe o valor do ITBI em juízo — e não aos cofres do município;
- A exigibilidade do crédito fica suspensa, impedindo inscrição em dívida ativa ou autuações;
- Garante-se a integralização do bem ao capital social, sem maiores complicações.
- Caso o STF decida favoravelmente aos contribuintes no Tema 1.348, os valores depositados serão devolvidos com correção monetária (SELIC), sem necessidade de nova ação de restituição;
- Caso o STF decida contrariamente, o depósito é convertido em renda ao município e o contribuinte nada perde adicionalmente.
Conforme a Súmula 112 do STJ, o depósito deve ser integral e em dinheiro para produzir o efeito suspensivo. A medida é altamente recomendável enquanto o julgamento do Tema 1.348 permanece pendente, especialmente diante do risco de modulação de efeitos.
A Tributação dos Aluguéis na Pessoa Jurídica: Uma Vantagem Relevante
Além da proteção patrimonial, a constituição de uma holding ou empresa patrimonial traz vantagem tributária expressiva na tributação dos rendimentos de aluguel, especialmente em volumes mais relevantes.
Comparativo: Pessoa Física × Pessoa Jurídica (Lucro Presumido)
| Tributo | Pessoa Física | PJ – Lucro Presumido |
| IRPF/IRPJ | Até 27,5% (tabela progressiva) | 4,8% (15% sobre base presumida de 32%) |
| CSLL | — | 2,88% (9% sobre 32%) |
| PIS/COFINS | — | 0,65% + 3% = 3,65% (regime cumulativo) |
| Carga Total Aproximada | Até 27,5% | ~11,33% |
No regime de Lucro Presumido, a base de cálculo para IRPJ e CSLL sobre receita de locação é presumida em 32% da receita bruta. Assim, sobre R$ 10.000,00 de aluguel, a empresa recolhe apenas R$ 480,00 de IRPJ e R$ 288,00 de CSLL. A carga total no regime atual gira em torno de 11,33% sobre a receita bruta, contra até 27,5% na pessoa física.
O Impacto da Reforma Tributária (IBS e CBS)
Com a Reforma Tributária e a vigência da Lei Complementar nº 214/2025, as locações realizadas por pessoas jurídicas passarão a ser tributadas pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Pontos de atenção com a Reforma:
- Pessoas jurídicas locadoras de imóveis próprios serão contribuintes do IBS/CBS, as regras de enquadramento benéficas previstas para PF não se reproduzem da mesma forma para PJ;
- Haverá um redutor de 70% sobre a base de cálculo do IBS/CBS para locações de imóveis, o que pode mitigar o impacto;
- Pessoas físicas locadoras também são consideradas contribuintes do IBS e CBS se tiver mais de 3 imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil no ano anterior, ou de mais de R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis locados.
- Mesmo se o locador pessoa física não for considerado contribuinte, a carga sobre a PJ no Lucro Presumido ainda tende a ser mais vantajosa do que a tributação na pessoa física para rendimentos elevados, considerando a alíquota máxima de 27,5% do IRPF;
- A venda de imóveis em pessoa jurídica também tende a ser mais vantajosa que a tributação do ganho de capital na pessoa física, respeitadas peculiaridades da família.
Conclusão e Recomendação
A imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social é um direito constitucional robusto, com tendência favorável no STF. Diante do julgamento pendente do Tema 1.348, o momento exige atenção: contribuintes que já pagaram ITBI nessa modalidade de operação ou que precisam realizá-la devem avaliar imediatamente o ajuizamento de ação para garantir o direito ao ressarcimento e afastar eventual modulação de efeitos de decisão futura.
Aliada à vantagem tributária no recebimento de aluguéis e à gestão patrimonial facilitada, a estruturação via pessoa jurídica permanece como uma das mais eficientes ferramentas de planejamento tributário e sucessório disponíveis no ordenamento brasileiro.
Nosso time Tributário está disponível para analisar seu caso e orientá-lo sobre as melhores estratégias.
Autores: Rúben Paiva e Rogério Bittencourt