Embora em um primeiro momento uma negociação de compra e venda de imóveis possa parecer algo simples de se resolver, dada as declarações prestadas pelas próprias partes ou informações contidas na matrícula do imóvel, tem se que, para o sucesso do negócio, uma série de informações devem ser levantadas em razão da assimetria de informação naturalmente existente nesses casos.
Neste contexto, esse tipo de negociação pode conter riscos, capazes de dificultar, impedir ou mesmo anular o negócio. Lado outro, a simples existência de pendências, seja na matrícula do imóvel ou no nome do vendedor, não inviabiliza, por si só, a contratação.
Por isso, a due diligence imobiliária se mostra uma das melhores maneiras de se evitar surpresas e avaliar estrategicamente os riscos envolvidos e as condições necessárias para a concretização do negócio.
I – O QUE É A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA?
O termo due diligence vem da língua inglesa e, em livre tradução, significa “devida diligência”.
Inicialmente, a expressão foi utilizada para a nomeação de complexos trabalhos de análise profunda de documentos, realizados conjuntamente por profissionais das áreas jurídica, financeira e contábil, para a investigação de empresas, em uma etapa inicial de operações de fusões e aquisições (M&A).
A due diligence imobiliária possui a mesma lógica da empresarial: buscar mitigar a natural assimetria de informações existente entre vendedor e comprador. Porém, no lugar de empresas, são investigados a fundo imóveis, seus proprietários atuais e anteriores e/ou possíveis compradores.
O procedimento da due diligence pode variar bastante caso a caso, a depender das partes e do tipo de imóvel envolvido, mas, no geral, compreende a obtenção e análise de documentos do imóvel e das partes envolvidas, terminando com a emissão de um parecer, em que consta o resultado da “investigação”, com a opinião do profissional quanto aos possíveis riscos do negócio.
II – JÁ TENHO UM CORRETOR DE IMÓVEIS INTERMEDIANDO O NEGÓCIO, PRECISO DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA?
Os corretores de imóveis, por exigência legal (artigo 723 do Código Civil e artigo 20 da Lei 6.530/1978, entre outras regulamentações) são obrigados a conferir toda a documentação relativa ao imóvel, não podendo permitir que as partes contratantes ignorem algum “defeito” na documentação da propriedade, que faça o negócio inseguro para qualquer das partes, sob pena, inclusive, de responsabilização administrativa, cível e até criminal.
Entretanto, nem todos os riscos que envolvem um imóvel podem ser identificados meramente da análise do conteúdo de sua matrícula ou mesmo da documentação das partes, de forma superficial.
A due diligence é um procedimento que vai mais a fundo na documentação, diminuindo ainda mais o risco na negociação de um imóvel, geralmente verificando dados em processos judiciais e administrativos, de natureza tributária e fiscal, cível, trabalhista, entre outros, contabilizando riscos e dando parecer sobre a segurança do negócio.
A conferência deste e de outros documentos requerem conhecimento jurídico para se constatar a possibilidade do alcance de determinadas situações legalmente previstas naquele negócio. Em geral, corretores de imóveis não estão capacitados para prestarem este serviço.
III – CONCLUSÃO
A due diligência imobiliária pode ser prestada tanto para o vendedor (organizando toda a documentação necessária para agilizar o processo de negociação e venda) quando para o comprador (que quer ver analisada toda a documentação do imóvel que pretende adquirir, buscando a maior segurança possível), podendo a realização desse tipo de trabalho significar uma grande economia, de tempo e/ou recursos financeiros.
Para mais esclarecimentos, toda a equipe do NMBM – Nankran Mourão Brito Massoli está à disposição.
